Por Rafael Enrique Arias
El cálculo discrecional de los aranceles a la hora de usar los registros y notarías para la validación de los documentos de compra y venta de inmuebles en Venezuela ha sido una situación que perjudica la libertad de propiedad de los ciudadanos. Esto ha encarecido de forma injustificada el Servicio Autónomo de Registros y Notarías (Saren) en todo el país.
Raniero Álvarez explicó a El Diario que recientemente realizó la compra de un inmueble en la urbanización Caurimare, al este de Caracas, por 35.000 mil dólares. Una vez se dirigió al registro para autenticar la transacción de su apartamento el funcionario del ente estatal le indicó que debía pagar la suma de 5.000 mil dólares por el trámite.
“Realmente fue aberrante que me dijera ese monto. Pedí la revisión de esa tarifa y la respuesta fue la misma. Mi apartamento tiene 75 metros cuadrados, es pequeño en comparación al promedio de la zona, así que no me quiero imaginar cuánto podría costar uno más grande”, explicó.
Álvarez dijo que intentó buscar una opción a través de un gestor que tenía un “amigo” dentro de esas oficinas y solo logró que se le rebajaran 500 dólares, siempre y cuando el pago se realizara en efectivo.
Manifestó que no quiso caer en las redes de corrupción y canceló lo que se le indicó en un principio. “Me tocó pedir prestado porque no llegaba al monto, pero finalmente lo pude lograr. En Venezuela todo es una carrera de obstáculos, hasta darle garantía legal a tus bienes”, sentenció.
Para Roberto Orta Martínez, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, el problema radica en la omisión a la Ley de Registros y Notarías y el cálculo discrecional del registrador sobre el inmueble.
"Con la reforma se estableció un máximo del 2 % del monto de la venta como arancel para el servicio de registro, pero en la práctica algunos registradores, a la hora de hacer la estimación del inmueble, lo hacen de una forma arbitrariamente alta que viene representando un incremento 5 al 40 %, según nuestros registros".
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En una encuesta realizada a 220 participantes por la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, durante marzo de 2022, se consultó cuál fue el porcentaje usado por el registrador para el cálculo del arancel y se reveló que el 25,9 % de los encuestados había pagado 10 % de aranceles en base al precio de venta del inmueble. Asimismo, el 19,1 % canceló 5 %. Por su parte, el 10,9 % le habían cobrado un 40 % sobre el costo del bien inmueble, y tan solo al 9,5 % se le instó a pagar el 2 %, tal y como lo indica la legislación.
De acuerdo con Orta, estos porcentajes no han variado de manera exponencial en el tiempo ya que las irregularidades continúan vigentes.
La ley en la materia fue reformada en 2021 por la Asamblea Nacional oficialista. A su vez, fue divulgada en Gaceta Oficial extraordinaria N° 6.668 el 16 de diciembre y permitió que los servicios que ofrece el Saren ahora estén anclados al petro y no a la Unidad Tributaria como tradicionalmente se hacía. Un petro equivale a 60 dólares aproximadamente.
Incertidumbre en la negociación de inmuebles
Orta dijo que esa situación dificulta los procesos de compra de muchas personas debido a que una vez definen el precio, al descubrir que el arancel es tan alto desisten de la negociación.
“Eso genera incertidumbre en la negociación, porque al no conocerse cuál es el monto posteriormente el comprador puede alegar que no tiene cómo pagar o que el vendedor asuma una parte de ese tributo. Esto genera trabas innecesarias para los compradores y vendedores”, indicó.
Otra de las salidas que realizan comúnmente los compradores es el uso de documentos privados (no refrendados ante la autoridad), situación que puede ser de riesgo.
“Un documento privado -aunque tenga una validez legal- no es oponible ante terceros ni transfiere la propiedad inmobiliaria. Por sus características es un documento provisional. Esto claramente es un riesgo para el comprador”.
Orta pone como ejemplo que en caso de fallecer la persona que realizó ese tipo de documento privado evidentemente no se podrá validar en un futuro ese inmueble a través de un registro. “Han ocurrido casos donde los miembros de esa negociación privada se rehúsan a firmar y no hay forma de demostrar la propiedad o el traspaso de ese bien”, alegó.
Tributación ajustada a la realidad
La Cámara Inmobiliaria sostuvo que para el uso del servicio de registro inmobiliario debería aplicarse una tributación que permita cubrir los gastos operativos del registro sin vulnerar los derechos de los ciudadanos.
Roberto Orta Martínez destacó que tradicionalmente en Venezuela fue un servicio accesible para cualquier persona. “Lamentablemente, a juicio de la Cámara Inmobiliaria, consideramos que pasó a ser el servicio público más caro que existe en el país. Ha superado con creces algunos tributos elevados como el trámite del pasaporte (…) La situación representa un obstáculo difícil de superar a la hora de comprar una vivienda”.
Desde la Cámara inmobiliaria han solicitado audiencias al director del Servicio Autónomo de Registros y Notarías (Saren), y no han obtenido respuestas.
“Seguiremos insistiendo porque es un tema importante y preocupante a la vez. La aspiración que tenemos es que este servicio público vuelva a ser accesible para todos los ciudadanos. Entendemos que el Estado debe cobrar unas tarifas que lo hagan viable pero en este caso son excesivas e impagables para muchas personas”, enfatizó.
“Voracidad fiscal”
De acuerdo con el contador público y abogado, Raúl Gil Arias, a nivel empresarial el ajuste en el cobro del servicio que hace el Saren era necesario, sin embargo, se debió haber respetado los principios constitucionales establecidos.
Reveló que a los contribuyentes se les violentó el principio de legalidad, porque el Saren no está facultado para establecer o ajustar tasas, esa es una función del Poder Legislativo. Además, se está violentando el principio de capacidad económica del contribuyente.
Aseguró que el ente aplica una “voracidad fiscal” que no permite superar los problemas económicos a los que se enfrenta el país.
La reactivación de la actividad inmobiliaria requiere transparencia en los aranceles y en el cálculo de los registros. Cuando se va a vender un inmueble, que queda en Chacao o El Hatillo, lo correcto, respetando el principio de legalidad, capacidad económica y justicia, es que ese cálculo se diera de acuerdo a la zonificación del bien inmueble (local, casa o apartamento). Se debe respetar el metraje de ese bien. Así de acuerdo a esos parámetros se pueda consultar cuántos serán los aranceles”, dijo a El Diario.
Considera vital evaluar que el ajuste sea proporcional con beneficio directo tanto el Saren como el contribuyente. “Así se respeta el principio de capacidad económica, de tal manera que se reactive la economía, se reactive el mercado inmobiliario, la creación de nuevas empresas, y se establezcan los capitales actualizados”.
Actualmente, todos los trámites ante el Saren manejan tasas que van desde 0,20 petros hasta 1 petro.
Gil Arias, pone como ejemplo lo que sucede en las notarías cuando se va a calcular los gastos de registro de un poder, donde la habilitación cuesta 200 dólares. “Incluso, cambiar de domicilio fiscal a una empresa son 3 petros (180 dólares aproximadamente)”.
Instó al Saren a establecer encuentros con los gremios empresariales, con Consecomercio, así como las Cámaras de Comercio profesionales, y con el gremio de abogados y contadores públicos para realizar un estudio, donde se demuestre de manera “estadística, documentada y argumentada” la mejor estrategia para sincerar estos tributos a la realidad económica.
1.000 dólares para registrar una empresa
Según el contador Gil Arias, las empresas que están constituidas y las que están por hacerlo, requieren mínimo 1.000 dólares para hacer cualquier trámite en el Registro Mercantil.
“Cuando la persona quiere registrar una empresa se le solicita el documento constitutivo redactado por un abogado, pero además le van a cobrar por cada hoja o folio que acompaña este escrito. También, se debe agregar el balance de apertura con el cual se está constituyendo esa empresa, los aportes de los accionistas, el informe del comisario de la empresa. Aproximadamente esos documentos adicionales pueden sumar 20 folios. Esto nos da un monto que va desde los 500 dólares hasta los 1.000 para registrar esa empresa”, detalló.
Agregó que las dos últimas reconversiones monetarias aniquilaron el capital social base de las empresas. Por ende, estas organizaciones necesitan solicitar créditos bancarios, y para hacerlo necesitan tener un patrimonio y un capital social actualizado.
“Cuando va una empresa a un registro mercantil, aproximadamente ese trámite vale unos 600 dólares. Esto obedece a que se debe registrar el documento, cancelar los honorarios profesionales del abogado (siendo este último el que menos percibe dinero), porque la mayor parte va al Saren”.
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