La bancarrota de la inmobiliaria china Evergrande en EEUU evidencia el riesgo de que el descomunal castillo de hormigón levantado por el gigante asiático se desmorone
Que la burbuja inmobiliaria china va a estallar es la profecía más repetida del siglo XXI. Desde hace años, los analistas occidentales alertan del riesgo de que el descomunal castillo de hormigón levantado por el gigante asiático se va a desmoronar. Ahora, con la bancarrota en Estados Unidos de la inmobiliaria china Evergrande, el rumor regresa con más fuerza. Sin embargo, la receta China hasta ahora ha sido siempre una especie de huida hacia delante. Se hacen más casas, en un mercado muy saturado y con precios que alcanzan precios impensables hace 20 años, para evitar que la burbuja estalle. No solo se hacen viviendas, se inventan ciudades enteras de altos estándares. Lo viejo se demuele y en el mejor de los casos se copia el estilo para levantar algo idéntico pero impoluto. Pese a que ya han pasado los grandes años del boom del cemento, China sigue siendo un paisaje donde florecen grúas que levantan urbes en medio de la nada por todas partes. Muchas se construyen para nunca ser ocupadas. Una especie de buques fantasmas de hormigón que se marchitan por el país. Hay muchos artículos que enseñan las impactantes fotos de algunas de estos nuevos desarrollos muertos. Fotos de mansiones en cuyos jardines pastan las vacas. Viviendas en las que crecen hierbas en lo que debían ser salones. Según la revista Archetecturaldigest, hay 65 millones de casas sin estrenar “abandonadas” en el país.
Un ejemplo de esa pujanza constante de cambio son los hutong, las viejas barriadas chinas. Desarrollos urbanos de viejas infraviviendas, chabolas, compuestos por hileras de casas bajas en callejones estrechos. Los habitáculos originales tenían camas para dormir, normalmente literas, y quizá una mínima cocina. Nada más. "Antes comíamos en la cama. Mis abuelos y padres vivieron en casas con baños compartidos comunales. Había uno para cada seis familias. Yo nací en una de ellas. Cuando llovía se inundaba la casa y mi padre debía achicar el agua mientras yo contento jugaba con un barquito de madera", nos explica Jian en Shanghái. Él vive hoy a las afueras de la ciudad, alejado de esa primera zona residencial y de negocios de la almendra central que se ha convertido en prohibitiva. Nos lleva a ver uno de los pocos viejos hutong que quedan en la urbe. "El municipio compra las casas pequeñas de los hutong, las tapia y va echando a la gente para eliminar estos barrios. Este, que se llama el Templo de la Cultura, es uno de los últimos que quedan en el centro de Shanghái", nos explica.
Gentrificación en marcha
A nuestro alrededor vemos un escenario de casas bajas, muchas efectivamente tapiadas, en las que ya no queda casi nadie. Existen los baños comunales, ahora reformados, y la vieja escuela templo. Pronto se demolerá todo para levantar buenas viviendas. "Shanghái se está "gentrificando" y la gente con menos recursos se debe ir a las afueras. Hay lugares donde cuesta 12.000 dólares el metro cuadrado. En Pekín pasa algo parecido", afirma él. "Shanghái se está 'gentrificando' y la gente con menos recursos se debe ir a las afueras" Es un dominó en el que todo lo viejo se tira abajo. No muy lejos del viejo hutong hay una barriada de ahora, con casas de estilo inglés adosadas. Un guarda de seguridad privada cruza los brazos en señal de que no podemos pasar la garita. Los estándares de toda la urbanización son de lujo. Un mundo de ensueño que empieza a tambalearse. "Los departamentos y casas de alto precio en Shanghái se han considerado inversiones seguras durante las últimas dos décadas debido a la oferta limitada. El mercado de casas de lujo resistió la tendencia a la baja en el mercado inmobiliario local a principios de este año, pero parece que finalmente le están afectando las turbulencias", dice Ding Haifeng, quien trabaja para la consultora financiera Integrity en Shanghái, en un artículo de julio pasado en el South China Morning Post (SCMP) que se titula: "Los precios de las casas de lujo en Shanghái están bajo presión debido a que los ricos se preocupan por la economía y algunos compradores piden descuentos de 15%". El coste medio de metro cuadrado en Shanghái en 2021, según asegura la web Statista, "es de 36.100 yuanes [4.500 euros] el metro cuadrado, lo que la convierten en una de las ciudades más caras del mundo". No es algo que ocurre solo allí. "Según el FMI, acorde a la relación precio-salario de la vivienda, China tiene siete de las diez ciudades más caras del mundo para propiedades residenciales. Los precios de la vivienda están severamente fuera de proporción con los ingresos de las personas que viven allí", asegura la revista Forbes.
placeholderLas chabolas de los 'hutong' en Pekín.(J.B.)
Las chabolas de los 'hutong' en Pekín.(J.B.)
En Pekín, sin embargo, quedan más hutong que en Shanghái, muchos renovados. En algunos se mezclan aún las infraviviendas con las casas ya reformadas. Comprobamos que sus baños compartidos son ahora limpios, funcionales. Ya no hay casi ratas en las calles como pasaba antaño porque la basura, nos dicen, se retira dos veces al día. El Gobierno incentivó el uso de paneles solares para los calefactores y aire acondicionado en las casas populares para acabar con el uso del carbón. Cuesta menos encender los aparatos de 8 de la noche a 6 de la mañana.
Paisaje cambiante
El paisaje es cambiante dependiendo del hutong de la ciudad que se visite. "En los turísticos, como los cercanos a la Torre del Tambor y de la Campana, hay una corrupción visible. Aquí estaría prohibido levantar casas de dos pisos y hay diversas. Hay muchas ventanas tapiadas porque el Gobierno cerró un montón de viviendas que ofrecían comida a los turistas sin tener permiso", nos explican. ¿Quién viene aquí de visita? "A los chinos nos gusta mucho venir aquí los fines de semana", afirma Tao, una amiga pekinesa que nos acompaña. Un signo inequívoco de desarrollo es que la población local convierta la vieja pobreza en un suvenir.
Pero Pekín tiene planes más ambiciosos. La ciudad, más ecléctica que Shanghái, es la urbe donde encalla el enorme buque de la Administración china. Eso va a provocar cambios inminentes. "El Gobierno ha decidido que toda la zona centro, lo que está al alrededor de la Plaza de Tiananmén y la Ciudad Prohibida, sea una zona exclusiva para la Administración del Estado. Están intentando sacar de aquí a las personas para vaciar esta zona. Antes aquí había puestos ambulantes, tiendas, restaurantes… y cada vez hay menos. El presidente Xi, como hizo el presidente Deng Xiaoping con la ciudad de Shenzhen, ha creado una nueva megaurbe que el año que viene empezará a funcionar a pleno rendimiento y donde se trasladarán millones de personas", nos explica el taxista cuando deambulamos por las grandes avenidas del centro de la ciudad. La nueva urbe de la que habla el conductor es Xiongan, en la provincia de Hebei, situada a medio camino entre la capital y Shanghái. Es uno de los grandes legados que dejará el presidente Xi. Tiene desde luego el estilo que él impone: cosas nuevas y de calidad. El mandatario chino ha repetido hasta la saciedad que China no debe ser la manufactura barata y de poca calidad del mundo que era hasta hace pocos años, sino la punta de lanza tecnológica del globo. Xiongan, a algo más de 100 kilómetros de Pekín, servirá para descongestionar la capital y para enseñar al mundo la capacidad de China para reinventarse.
La urbe, donde ya hay gente viviendo en los primeros desarrollos ya estrenados, tiene todos los condicionantes para ser la ciudad del futuro. "Allí los taxis y autobuses no tendrán conductor", presume el taxista sobre el alto grado de desarrollo alcanzado por su país y que de extender el ejemplo le dejará a él sin empleo. Se ha escrito mucho sobre este lugar que tendrá conexión por tren de alta velocidad, zonas verdes para dejar una huella cero de carbono, e industrias tecnológicas dentro de una ciudad inteligente donde el tráfico se controlará de forma automatizada. Un proyecto que empezó en 2017 y que en 2023 está ya muy avanzado tras invertir unos 75.000 millones de dólares. Una nueva ciudad donde millones de familias chinas se deberán hipotecar de nuevo en un escenario de propiedad complejo.
No es país para propietarios
Porque una peculiaridad del mercado inmobiliario chino es que las familias no compran, según la ley, una casa de por vida sino su usufructo por un máximo de 70 años. Este es un tema que genera un gran revuelo porque, pese a que algunos mandatarios han asegurado que no se ejecutará la norma, los ciudadanos tienen dudas. "Muchos chinos invierten en el extranjero y compran casa fuera para asegurarse que van a dejar una herencia a sus hijos. No sabemos qué va a pasar con las viviendas. La ley dice que hoy las familias se hipotecan por un derecho de uso, pero la propiedad es del Gobierno", nos señalan en Shanghái. "Muchos chinos invierten en el extranjero y compran casa fuera para asegurarse que van a dejar una herencia a sus hijos" El origen del actual sistema de uso de la tierra en China se deriva de una enmienda al Artículo 10 de la Constitución de la República Popular China, realizada en 1988, que permite la propiedad privada, lo que fue una auténtica revolución en los dogmas patrios, de los derechos de uso de la tierra en todo el país. Lo que dicta la norma es que la tierra es propiedad del estado y que las inmobiliarias y compradores pueden arrendar las viviendas por un máximo de 70 años y de 40 a 50 años para terrenos industriales. Ya ha habido ciudades como Qingdao o Wenzhou, donde se firmaron contratos de usufructo de viviendas de 20 o 25 años, en las que se ha enfrentado el problema de la renovación de contratos. Las respuestas de las autoridades locales han sido variadas. "Los residentes de Wenzhou fueron en abril los primeros propietarios de viviendas de China en comenzar a explorar las aguas turbulentas de las reglas de propiedad de la tierra de China cuando los derechos de propiedad de 20 años adquiridos por muchos residentes en la década de 1990 caducaban. En ese momento, se informó a algunos residentes de la ciudad que la renovación del plazo de dos décadas requeriría tarifas gubernamentales de hasta el 33% del valor de la propiedad", explicaba en 2016 la empresa analista inmobiliaria asiática Mingtiandi.
Las protestas ciudadanas hicieron recular a las autoridades y el Gobierno central decidió revertir la decisión de los funcionarios locales. Meses después, en 2017, el entonces primer ministro, Li Keqiang, afirmó que "la renovación de contratos tras ese periodo de 70 años no será ningún problema. No hará falta hacer ninguna solicitud, no habrá condiciones previas y no afectará a ningún acuerdo realizado sobre la propiedad". Pero todo son de nuevo palabras e intenciones, sin un marco legal fijo que estipule que la propiedad es del ciudadano. Sin embargo, no parece que ese confuso panorama haya impedido en el pasado a los chinos adquirir casa con créditos que hoy incluso los bancos ofrecen para personas que terminarían de pagarlos con más de 70 años. Un estudio de la universidad americana de Albany asegura que el 90% de los ciudadanos chinos son propietarios de sus casas. Esa es una cifra muy superior a la de los países occidentales.
"En julio, las ventas de viviendas nuevas en los 100 mayores promotores de China cayeron un 33% respecto al año anterior, según datos de China Real Estate Information Corp. Las ventas también cayeron un 28% en junio", afirma un reciente artículo del New York Times. ¿Han dejado de querer comprar casas los chinos o es una coyuntura temporal? Todo ha pasado muy deprisa en China. Dicen que lo que sube rápido baja igual de rápido. La duda china se mantiene pero, mientras, la realidad lo que enseña es un país que ha conseguido logros impensables. De las casas sin baño se ha pasado a las ciudades con autobuses sin conductor en solo 30 años.
Que la burbuja inmobiliaria china va a estallar es la profecía más repetida del siglo XXI. Desde hace años, los analistas occidentales alertan del riesgo de que el descomunal castillo de hormigón levantado por el gigante asiático se va a desmoronar. Ahora, con la bancarrota en Estados Unidos de la inmobiliaria china Evergrande, el rumor regresa con más fuerza. Sin embargo, la receta China hasta ahora ha sido siempre una especie de huida hacia delante. Se hacen más casas, en un mercado muy saturado y con precios que alcanzan precios impensables hace 20 años, para evitar que la burbuja estalle. No solo se hacen viviendas, se inventan ciudades enteras de altos estándares. Lo viejo se demuele y en el mejor de los casos se copia el estilo para levantar algo idéntico pero impoluto. Pese a que ya han pasado los grandes años del boom del cemento, China sigue siendo un paisaje donde florecen grúas que levantan urbes en medio de la nada por todas partes. Muchas se construyen para nunca ser ocupadas. Una especie de buques fantasmas de hormigón que se marchitan por el país. Hay muchos artículos que enseñan las impactantes fotos de algunas de estos nuevos desarrollos muertos. Fotos de mansiones en cuyos jardines pastan las vacas. Viviendas en las que crecen hierbas en lo que debían ser salones. Según la revista Archetecturaldigest, hay 65 millones de casas sin estrenar “abandonadas” en el país.
Un ejemplo de esa pujanza constante de cambio son los hutong, las viejas barriadas chinas. Desarrollos urbanos de viejas infraviviendas, chabolas, compuestos por hileras de casas bajas en callejones estrechos. Los habitáculos originales tenían camas para dormir, normalmente literas, y quizá una mínima cocina. Nada más. "Antes comíamos en la cama. Mis abuelos y padres vivieron en casas con baños compartidos comunales. Había uno para cada seis familias. Yo nací en una de ellas. Cuando llovía se inundaba la casa y mi padre debía achicar el agua mientras yo contento jugaba con un barquito de madera", nos explica Jian en Shanghái. Él vive hoy a las afueras de la ciudad, alejado de esa primera zona residencial y de negocios de la almendra central que se ha convertido en prohibitiva. Nos lleva a ver uno de los pocos viejos hutong que quedan en la urbe. "El municipio compra las casas pequeñas de los hutong, las tapia y va echando a la gente para eliminar estos barrios. Este, que se llama el Templo de la Cultura, es uno de los últimos que quedan en el centro de Shanghái", nos explica.
Gentrificación en marcha
A nuestro alrededor vemos un escenario de casas bajas, muchas efectivamente tapiadas, en las que ya no queda casi nadie. Existen los baños comunales, ahora reformados, y la vieja escuela templo. Pronto se demolerá todo para levantar buenas viviendas. "Shanghái se está "gentrificando" y la gente con menos recursos se debe ir a las afueras. Hay lugares donde cuesta 12.000 dólares el metro cuadrado. En Pekín pasa algo parecido", afirma él. "Shanghái se está 'gentrificando' y la gente con menos recursos se debe ir a las afueras" Es un dominó en el que todo lo viejo se tira abajo. No muy lejos del viejo hutong hay una barriada de ahora, con casas de estilo inglés adosadas. Un guarda de seguridad privada cruza los brazos en señal de que no podemos pasar la garita. Los estándares de toda la urbanización son de lujo. Un mundo de ensueño que empieza a tambalearse. "Los departamentos y casas de alto precio en Shanghái se han considerado inversiones seguras durante las últimas dos décadas debido a la oferta limitada. El mercado de casas de lujo resistió la tendencia a la baja en el mercado inmobiliario local a principios de este año, pero parece que finalmente le están afectando las turbulencias", dice Ding Haifeng, quien trabaja para la consultora financiera Integrity en Shanghái, en un artículo de julio pasado en el South China Morning Post (SCMP) que se titula: "Los precios de las casas de lujo en Shanghái están bajo presión debido a que los ricos se preocupan por la economía y algunos compradores piden descuentos de 15%". El coste medio de metro cuadrado en Shanghái en 2021, según asegura la web Statista, "es de 36.100 yuanes [4.500 euros] el metro cuadrado, lo que la convierten en una de las ciudades más caras del mundo". No es algo que ocurre solo allí. "Según el FMI, acorde a la relación precio-salario de la vivienda, China tiene siete de las diez ciudades más caras del mundo para propiedades residenciales. Los precios de la vivienda están severamente fuera de proporción con los ingresos de las personas que viven allí", asegura la revista Forbes.
placeholderLas chabolas de los 'hutong' en Pekín.(J.B.)
Las chabolas de los 'hutong' en Pekín.(J.B.)
En Pekín, sin embargo, quedan más hutong que en Shanghái, muchos renovados. En algunos se mezclan aún las infraviviendas con las casas ya reformadas. Comprobamos que sus baños compartidos son ahora limpios, funcionales. Ya no hay casi ratas en las calles como pasaba antaño porque la basura, nos dicen, se retira dos veces al día. El Gobierno incentivó el uso de paneles solares para los calefactores y aire acondicionado en las casas populares para acabar con el uso del carbón. Cuesta menos encender los aparatos de 8 de la noche a 6 de la mañana.
El paisaje es cambiante dependiendo del hutong de la ciudad que se visite. "En los turísticos, como los cercanos a la Torre del Tambor y de la Campana, hay una corrupción visible. Aquí estaría prohibido levantar casas de dos pisos y hay diversas. Hay muchas ventanas tapiadas porque el Gobierno cerró un montón de viviendas que ofrecían comida a los turistas sin tener permiso", nos explican. ¿Quién viene aquí de visita? "A los chinos nos gusta mucho venir aquí los fines de semana", afirma Tao, una amiga pekinesa que nos acompaña. Un signo inequívoco de desarrollo es que la población local convierta la vieja pobreza en un suvenir.
No es país para propietarios
Porque una peculiaridad del mercado inmobiliario chino es que las familias no compran, según la ley, una casa de por vida sino su usufructo por un máximo de 70 años. Este es un tema que genera un gran revuelo porque, pese a que algunos mandatarios han asegurado que no se ejecutará la norma, los ciudadanos tienen dudas. "Muchos chinos invierten en el extranjero y compran casa fuera para asegurarse que van a dejar una herencia a sus hijos. No sabemos qué va a pasar con las viviendas. La ley dice que hoy las familias se hipotecan por un derecho de uso, pero la propiedad es del Gobierno", nos señalan en Shanghái. "Muchos chinos invierten en el extranjero y compran casa fuera para asegurarse que van a dejar una herencia a sus hijos" El origen del actual sistema de uso de la tierra en China se deriva de una enmienda al Artículo 10 de la Constitución de la República Popular China, realizada en 1988, que permite la propiedad privada, lo que fue una auténtica revolución en los dogmas patrios, de los derechos de uso de la tierra en todo el país. Lo que dicta la norma es que la tierra es propiedad del estado y que las inmobiliarias y compradores pueden arrendar las viviendas por un máximo de 70 años y de 40 a 50 años para terrenos industriales. Ya ha habido ciudades como Qingdao o Wenzhou, donde se firmaron contratos de usufructo de viviendas de 20 o 25 años, en las que se ha enfrentado el problema de la renovación de contratos. Las respuestas de las autoridades locales han sido variadas. "Los residentes de Wenzhou fueron en abril los primeros propietarios de viviendas de China en comenzar a explorar las aguas turbulentas de las reglas de propiedad de la tierra de China cuando los derechos de propiedad de 20 años adquiridos por muchos residentes en la década de 1990 caducaban. En ese momento, se informó a algunos residentes de la ciudad que la renovación del plazo de dos décadas requeriría tarifas gubernamentales de hasta el 33% del valor de la propiedad", explicaba en 2016 la empresa analista inmobiliaria asiática Mingtiandi.
Las protestas ciudadanas hicieron recular a las autoridades y el Gobierno central decidió revertir la decisión de los funcionarios locales. Meses después, en 2017, el entonces primer ministro, Li Keqiang, afirmó que "la renovación de contratos tras ese periodo de 70 años no será ningún problema. No hará falta hacer ninguna solicitud, no habrá condiciones previas y no afectará a ningún acuerdo realizado sobre la propiedad". Pero todo son de nuevo palabras e intenciones, sin un marco legal fijo que estipule que la propiedad es del ciudadano. Sin embargo, no parece que ese confuso panorama haya impedido en el pasado a los chinos adquirir casa con créditos que hoy incluso los bancos ofrecen para personas que terminarían de pagarlos con más de 70 años. Un estudio de la universidad americana de Albany asegura que el 90% de los ciudadanos chinos son propietarios de sus casas. Esa es una cifra muy superior a la de los países occidentales.
Un edificio a punto de ser derribado, en Shanghái. (J.B.)
"En julio, las ventas de viviendas nuevas en los 100 mayores promotores de China cayeron un 33% respecto al año anterior, según datos de China Real Estate Information Corp. Las ventas también cayeron un 28% en junio", afirma un reciente artículo del New York Times. ¿Han dejado de querer comprar casas los chinos o es una coyuntura temporal? Todo ha pasado muy deprisa en China. Dicen que lo que sube rápido baja igual de rápido. La duda china se mantiene pero, mientras, la realidad lo que enseña es un país que ha conseguido logros impensables. De las casas sin baño se ha pasado a las ciudades con autobuses sin conductor en solo 30 años.
Tomado de:
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