Por: Abogado Eduardo Lara Salazar DOMINGO, 5 DE ENERO DE
2014
Con ocasión de aprobarse varios
instrumentos legales se deben hacer adaptaciones, puesto que se ordenan cambios
para los cuales se exige una preparación adicional, lo que demanda la necesidad
de adiestramiento.
Este es el caso de las competencias de
los jueces de paz comunal.
La Ley Orgánica de Justicia de Paz
Comunal (LOJPC, 2012) asigna a los juzgadores que asuman materias que –
anteriormente – no atendían, pudiendo citar el ejemplo de las actuaciones en
materia de registro civil: matrimonios, divorcios no contenciosos y sin hijos
en condición de niños y/o adolescentes.
Para el caso de arrendamientos la
novedad consiste en conocer las modificaciones al ordenamiento legal, lo que
les permitirá ahondar dónde pueden mediar, conciliar o arbitrar – ya que siguen
siendo las herramientas básicas de la justicia alternativa – sin que invadan
las de tipo judicial (tradicional) o administrativa.
El arrendamiento en Venezuela está
definido por el Código Civil Venezolano (CCV, 1982) como un contrato por el
cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la
otra (arrendatario, inquilino) de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo
y mediante un precio determinado (canon) que ésta se obliga a pagar a la otra.
Acerca de qué es arrendable, la
respuesta la brinda el mismo CCV al señalar que sea una cosa mueble o inmueble.
Las cosas son porciones del mundo
exterior; para que tengan significación jurídica deben pasar a la categoría de
bienes. Una de las clasificaciones más difundidas y, por ende, de
aplicación general, es la que se refiere a los bienes como muebles e inmuebles.
Son bienes muebles aquellos que son
movidos por sí mismo o por fuerza exterior; un ejemplo sería un automóvil, un
lápiz.
Los inmuebles son aquellos – por interpretación
en contrario – que permanecen inmóviles o es imposible desplazarlos; ejemplos
pueden ser una cocina empotrada, un árbol no derribado, una casa, un
apartamento.
Es aquí donde surgen gran cantidad de
controversias, puesto que – en materia de inmuebles – es notorio el déficit de
viviendas a nivel nacional, lo cual es un proceso histórico de larga data y
ello ha dado pié a la intervención del Estado en varias ocasiones, donde los
trámites se encuentran impregnados de conceptos jurídicos de derecho público,
más específicamente, de Derecho Administrativo y predominan nociones como orden
público, interés público, interés general, jurisdicción contencioso
administrativa, entre otras. Todavía se recuerdan textos normativos como
la Ley de Regulación de Alquileres y su Reglamento o el Decreto
Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, ya que fueron derogados por el Decreto
con rango, valor y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (2000),
el cual continua vigente, salvo las modificaciones que se han de estudiar el
día de hoy.
Estos instrumentos se aplicaban – los
primeros hasta su derogatoria a principios de década y el último hasta el año
2011 – tanto para usos residenciales (apartamentos, casas, habitaciones, casas
de vecindad) o no (galpones, oficinas, industrias), salvo los turísticos,
fondos de comercio y agrícolas que poseen su propia legislación.
Lo primero que hay que señalar es
que la competencia en materia de arrendamientos está atribuida al Poder
Nacional, quien lo ejerce a través del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley
de Arrendamientos Inmobiliarios (DLAI, 2000), el Código Civil Venezolano
(CCV,1982), la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA,1982), el
Código de Procedimiento Civil (CPC1990), Ley para la Regulación y Control de
Arrendamientos de Vivienda (2011) y su Reglamento, Decreto con rango, valor y
fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas
(2011), entre otros.
De hecho, la Constitución de la
República Bolivariana de Venezuela (CRBV, 1999) cuando se refiere en el nivel
municipal a las competencias le asigna al Poder Nacional la legislación en
materia de vivienda, ordenación del territorio, régimen de tierras baldías,
ordenación urbanística, unificación de normas y procedimientos técnicos para de
ingeniería, arquitectura y urbanismo; todos estos sectores están estrechamente
vinculados con el ámbito inmobiliario. En cuanto al Municipio la CRBV establece
que le compete la aplicación de la política referente a la materia inquilinaria
de conformidad con la ley que rige la materia.
Por su parte, la Ley Orgánica del
Poder Público Municipal (LOPPM, 2010) reproduce la norma constitucional
Asimismo, en el DLAI establece que las
“funciones administrativas inquilinaria son de la competencia exclusiva del
Poder Ejecutivo Nacional y el ejercicio de estas funciones podrá ser delegado
en por este Poder Nacional a las Alcaldías…”; esto es en el interior de la
República porque en la Capital no podrán serlo.
Esas funciones administrativas son
aquellas donde no hay intervención de los jueces; por ejemplo, la máxima
fijación rental, lo que se llama en el ambiente como “regulación”. El
resto, tales como: reintegro, cumplimiento o resoluciones de contratos, entre
otras; corresponden a los jueces.
Se sugiere al lector dar un vistazo a
otros artículos de mi autoría denominados “Sistema de Justicia y Justicia de
Paz”, “La Justicia de Paz Comunal”, “De la Organización Municipal”, “De las
Competencias Municipales”, “La Autonomía Municipal”, “Los Consejos Comunales en
su ley del año 2009”, “Las Ordenanzas y su ubicación en el ordenamiento
jurídico venezolano”, “Municipio y Protección de Animales”, “Municipio y
Violencia de Género”, “Municipio, Justicia de Paz Comunal y Propiedad
Horizontal”, “Municipio y Servicio de Policía”, “Municipio y Servicios
Sociales”, “Municipio y Sistema de Discapacidad”, “Municipio y Arrendamientos
Inmobiliarios Urbanos”, “Municipio y LOPNNA”, “Municipio y Registro Civil”; que
se encuentran publicados en www.eduardolarasalazarabogado.blogspot.com
para obtener mayor información sobre lo aquí tratado.
En otra oportunidad se tratarán otros
aspectos relacionados con el tema.
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